제 10장 물류단지의 개발 및 운영

[10] 물류단지의 개발 및 운영
1. 물류단지의 개념
1) 물류단지시설
➀ 일반물류단지시설
※ 일반물류단지시설에 포함되는 것들 중 헷갈리는 것들
㉠ 농수산물종합유통센터 ( ↔ 산지유통센터는 ‘지원시설’)
㉡ 보세창고
㉢ 수산물가공업시설
㉣ 자동차경매장
➁ 도시첨단물류단지시설
2) 지원시설
➀ 대통령령으로 정하는 가공•제조시설
※ 지원시설에 포함되는 것들 중 헷갈리는 것들
㉠ 농수산물산지유통센터
㉡ 공장
㉢ 수산물가공업시설
➁ 정보처리시설
➂ 금융, 보험, 의료, 교육, 연구, 업무시설
➃ 편의시설
➄ 그 밖 : 폐기물 처리를 위한 시설

2. 물류단지의 실수요 검증(중요, 빈출 !)
1) 물류단지의 실수요 검증
➀ 실수요 검증 목적 :국장은실수요 검증을 위하여시도지사와 협의→ 실수요검증위원회를 국토교통부에 둔다.
➁ 실수요 검증의 실시 :국장→ 실수요 검증 실시可
➂ 실수요 검증 요청 : 시도지사 → 국장, 실수요 검증 실시 요청 可
➃ 실수요 검증 결과 통보 : 국장 →14일↓,물류단지지정권자와 지정요청자에게 서면으로 통보 
2) 실수요검증위원회의 기능 및 구성
➀ 다음 사항을 심의, 의결
㉠ 물류단지 수요의 타당성
㉡ 사업수행능력
㉢ 주변 물류단지에 미치는 영향
㉣그 밖
➁ 실수요검증위원회 : 위원장 1명, 부위원장 1명 포함 20명↑ 40명↓ 구성 (성별 고려 必) 

3. 일반물류단지의 지정 및 해제(중요, 빈출 !)
1) 지정권자 :국장(단,100만 제곱미터↓인 경우 시도지사)
➀ 물류단지 개발지침
:국장은 시도지사의 의견청취, 관계 중앙행정기관의 장과 협의→물류시설분과위원회의 심의
➁ 주민의견청취 절차
주민의견청취 생략 가능한 경우 : 국방 상 기밀, 면적 1/10↓↓ 변경들
2) 일반물류단지의 지정 및 변경절차
➀ 물류단지 지정을 요청할 수 있는 자
㉠ 5개 공사 (도로공사, 항만공사, 토지주택공사, 수자원공사, 농어촌공사)
㉡ 지방공사
㉢ 특별법에 따라 설립된 법인
㉣ 「민법」 or 「상법」상 법인
3) 일반물류단지개발계획에 포함되는 사항
㉠ 명칭, 위치, 면적
㉡ 지정 목적
㉢ 사업시행자
㉣ 사업 시행기간 및 시행방법
㉤ 기반시설, 토지이용계획
㉥ 주요 위치시설, 그 설치기준에 대한 사항
㉦ 재원조달계획
㉧ 세부목록
㉨ 주요시설의 지원계획
㉩ 환지계획
4) 도시첨단물류단지의 지정
➀ 지정지역 : 국장 or 시도지사 (시도지사가 지정할 경우 시장•군수•구청장에게 신청받기 可)
➁ 시장•군수•구청장이 신청할 경우 계획안 작성•제출 必
➂ 도시첨단물류단지개발사업의 시행자 →토지 가액의 40/100 범위에서다음 시설에 제공 必
㉠ 일자리 창출을 위한 시설
㉡ 공동으로 사용하는 시설
㉢ 연구시설
㉣ 공익시설
➃ 토지 소유자 등의 동의
:국장 or 시도지사→ 도시첨단물류단지를 지정하려면토지소유자의 1/2↑ 동의 必

5) 행위제한 및 행위허가의 대상 등 (중요, 빈출 !)
➀ 허가의 개념 : 법적 금지사항에 대해 특정 요건을 갖추면 금지행위가 가능해지는 행정행위
➁ 허가대상 행위 : 다음의 행위들은시장, 군수, 구청장 허가 必
㉠ 물류단지 내 건축
㉡ 공작물 설치
㉢ 토지 형질 변경
㉣ 토석 채취
㉤ 토지 분할
㉥ 1개월↑ 물건을 쌓아놓는 행위
㉦ 죽목의 벌채 및 식재
➂ 이미 하고 있던 사람은 어쩌나 ? :시장, 군수, 구청장에게 신고 후 계속 시행 可
➃시장, 군수, 구청장은 허가사항 위반자 → 원상회복 명령 可
※허가 없이 가능한 행위
1. 응급조치 (재난복수, 재난수습 등)                 
2. 농림수산물 생산용 간이공작물 설치
3. 경작을 위한 토지 형질 변경 (생계목적)
4. 미미한 토석 채취
5. 존치하기로 결정된 대지 내 물건 쌓기
6. 관상용 죽목의 임시식재 (경작지는 제외 !!)
6) 물류단지의 지정 해제
➀ 해제사유
㉠5년↓물류단지개발실시계획 승인 신청 X → 그 기준 다음 날 지정해제
㉡ 개발전망이 사라진 경우
㉢ 개발 완료된 물류단지가20년↑된 것
➁ 지정해제의 효과
- 지정해제 시 이전 용도지역으로 환원된 것으로 봄 (단, 개발이 완료된 경우 환원 X)

4. 물류단지개발사업
1) 물류단지개발사업의 개념 = 도시첨단물류단지개발사업 + 일반물류단지개발사업
➀ 용지조성사업과 건축사업 (토지)
➁ 도로, 철도, 궤도, 항만, 공항시설 등의 건설사업 (SOC)
➂ 환경오염방지시설 등의 건설사업 (환경)
➃ 공급시설과 전기통신설비의 건설사업 (가스, 전기 등)
2) 물류단지개발지침
➀ 작성절차
:국장물류단지개발지침 작성 →시도지사 의견청취 →관계 중앙행정기관의 장 협의→물류시설분과위원회심의
 ➁ 물류단지개발지침 포함사항
㉠ 계획적, 체계적 개발
㉡ 지정, 개발, 지원
㉢ 환경보전
㉣ 지역 간 균형발전
㉤ 문화재 보존
㉥ 토지가격 안정 (투기방지)
㉦ 분양가격 결정
㉧ 토지, 시설 등의 공급
3) 물류단지개발사업의 시행자
➀ 지정권자 :국장 (100만 제곱미터↓인 경우 예외적으로 시도지사)(일반물류단지 지정권자 동일)
➁ 자격요건
㉠ 국가 or 지자체
㉡ 5개 공사 (항만공사, 도로공사, 토지주택공사, 수자원공사, 농어촌공사)
㉢ 특별법에 따라 설립된 법인
㉣ 「민법」 or 「상법」상 법인
➂ 시행자를 지정할 땐 사업계획타당성, 재원조달능력, 타 개발계획을 고려
※ 실시계획 승인의 고시사항
1. 사업의 명칭
2. 사업의 목적 및 개요
3. 사업자 성명
4. 위치 및 면적
5. 사업시행기간
6. 도시•군 계획 시설에 대한 규정 

5. 물류단지개발에 필요한 토지 등의 수용, 사용, 환지, 귀속
1) 토지 등의 수용, 사용
➀ 시행자 → 물류단지 개발사업에 필요한 토지 등을 수용 or 사용 可
(단,법인인 경우 토지의2/3↑ 매입해야 수용 or 사용 可)
➁ 물류단지 지정 고시를 한 때 = 사업인정 및 그 고시
➂ 재결의 신청은 물류단지개발계획에서 정하는 사업시행 기간 내 可
2) 토지소유자에 대한 환지 (기존 땅을 개발된 땅과 교환)
➀ 환지대상자 :최소 공급면적↑토지 소유자
➁ 환지신청 : 보상공고에서 정한 협의기간 내 사업시행자에게 제출 (아무 때나 되는 거 아님)
➂ 종전 토지 가액이 곧 보상금액으로 계산
환지의 가액은 분양가액으로 계산
종전토지가액과 환지가액 간 차액은 현금정산
3) 공공시설 및 토지 등의 귀속
➀ 공공시행자 :종래 공공시설은 사업시행자에게 무상 귀속→ 새로운 공공시설은 국가 무상 귀속
➁ 민간시행자 :종래 공공시설 중 새로 설치한 공공시설의 설치비용만큼 시행자에게 귀속 可
↳ 새로운 공공시설은 국가 무상 귀속

6. 물류단지의 개발비용
1) 비용부담의 원칙
➀ 물류단지개발사업 비용은사업시행자가 부담
➁ 전기, 전기통신, 가스공급, 지역난방시설 비용은공급자 부담
(단, 전기간선시설을 땅 속에 설치 ? → 전기공급자, 설치요청자가 각각 50/100씩 부담)
2) 물류단지개발사업의 지원
➀ 기반시설의 설치지원 : 국가 or 지자체가 지원하는 기반시설
㉠ 도로, 철도, 항만시설
㉡ 용수공급시설, 통신시설
㉢ 하수도시설, 폐기물처리시설
㉣ 물류단지 내 공동구 (지하터널)
㉤ 집단에너지공급시설
㉥ 유수지 및 광장(녹지는 포함 X)
➁ 비용의 일부 보조 or 융자 대상
㉠ 간선도로 건설비
㉡ 녹지 건설비
㉢ 이주대책사업비
㉣ 용지 조성비 및 매입비
㉤ 용수공급시설, 하수도 및 폐수종말처리시설 건설비
㉥ 문화재 조사비
3) 선수금
➀ 국가 : 실시계획 승인 - 끝
➁ 민간 : 실시계획 승인 - 저당권 말소 - 공사진척률 10/100↑ - 보증서 제출

7. 개발한 토지, 시설 등의 처분
➀ 시행자와 분양계약을 체결한 날로부터 4년 안에 시공 or 토지, 시설을 처분해야 함
1) 분양가격의 결정 : 분양가격 = 조성원가 + 적정이윤
➀ 판매를 목적으로 사용된 토지•시설은감정평가액, 경쟁입찰에따라 정할 수 있음 (可)
➁ 선수금 정산 :1년 만기정기예금 이자율 금액을 정산금에서 차감
➂ 조성원가 : 이주대책비 주의
➃ 적정이윤 : {조성원가 - (자본비용 + 개발사업대행비용 + 선수금)} 의 5/100 초과 X
2) 수의계약에 의한 토지공급 : 다음에 해당하면 수의계약 可
➀ 공공시설용지를 공공시설 설치자에게 공급
➁ 시설물 유지, 관리에 필요한 최소한의 토지를 공급
➂ 협의에 응하여 자기 땅을 시행자에게 양도한 자
➃ 토지를 상환하는 경우
➄ 이용가치가 현저히 낮은 경우
➅ 선정된 자에게 토지를 공급
3) 이행강제금
➀ 물류단지지정권자(국장 or 시도지사)는 의무불이행자에게 의무이행기간이 끝난 날부터 6개월까지 의무를 이행할 것을 명해야 함. (必) → 미이행 시 감정평가액 20/100을 이행강제금으로부과 可
➁ 이행강제금 부과 전 미리 문서로 통지 必
➂ 매년 1회, 의무를 이행할 때까지 이행강제금 반복 부과 可
➃ 부과된 이행강제금은 모두 징수 必
4) 물류단지의 재정비
: 준공 후 20년 경과한 물류단지 (단, 20년 미달 시에도 필요하면 재정비 可)
전부 재정비 사업 -> 면적의 50/100↑ 재정비

8. 물류단지의 관리
1) 관리기관 : 입주기업체협의회, 관리기구, 시행자
2) 입주기업체협의회의 구성과 운영
➀ 해당 물류단지입주기업체 75/100↑회원 가입 必
➁ 회원자격은 입주기업체협의회 정관
➂ 매 사업연도 개시일로부터2개월↓정기총회 개최 必
➃ 회의의결 : 회원 과반수 출석 → 출석회원 과반수 찬성 → 의결
※ 「물류정책기본법」, 「물류시설법」상 위원회, 협의회 정리
- 국가물류정책위원회 : 위원장 1명 포함 23명↓ (위원장은 국장)
- 지역물류정책위원회 : 위원장 1명 포함 20명↓
- 녹색물류협의기구 : 15명↑ 30명↓, 위원장은 호선
- 실수요검증위원회 : 위원장 1명, 부위원장 1명 포함, 20명↑ 40명↓, 성별고려
- 물류관련협회 : 100개↑ 발기인 정관, 200개↑ 창립총회 의결
- 물류터미널사업협회 : 20/100↑ 발기인 정관, 1/3↑ 창립총회 의결
- 입주기업체협의회 : 75/100↑ 회원가입 必, 회원기업 과반수 출석 - 출석 과반수 찬성 - 의결